Luxusgut Stadtleben: Wie bezahlbarer Wohnraum in Großstädten zur Mangelware wird

Das Leben in einer Großstadt ist derzeit attraktiver, gleichzeitig aber auch teurer denn je. Wer nicht zur finanziellen Oberschicht gehört, kann sich das „Luxusgut“ Stadtleben nicht mehr leisten. Dieser Entwicklung muss schnellst möglich entgegen gewirkt werden, sonst wird das Leben in Großstädten in Zukunft für die meisten ein ferner Traum sein.

Eine Mietwohnung in München kostet im Schnitt 10,25 Euro pro Quadratmeter, damit liegt die bayrische Landeshauptstadt 65 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Zugegeben, München ist die teuerste Stadt Deutschlands, doch auch andere Großstädte wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt verzeichnen rapide Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt. So kostete beispielsweise eine 3-Zimmerwohnung in Berlin im Jahr 2014 30,8 Prozent mehr als im Jahr 2009. Finanziell schwächer gestellte Menschen, welche schon Jahrzehnte in den Städten leben, können sich das dortige Leben nicht mehr leisten. Selbst Familien mit zwei arbeitenden Elternteilen halten dem finanziellen Druck kaum mehr stand. Wird nichts gegen diesen Trend unternommen, verwandeln sich Deutschlands Großstädte immer mehr in einen Spielplatz für die Schönen und Reichen, wie es in anderen europäischen Metropolen wie Paris und London längst der Fall ist.

Ein Grund für die rasanten Mieterhöhungen ist die steigende Nachfrage in den Ballungsgebieten. Durch die doppelten Abiturjahrgänge strömen beispielsweise viel mehr Studienanfänger in die Universitätsstädte, dadurch erhöhen sich dort die Mieten, denn es sind zu wenige Unterkünfte für Studenten vorhanden und es werden zu wenige neu gebaut. Studentenwohnheime platzen daher aus allen Nähten und günstige Studentenwohnungen sind auch nicht genügend vorhanden. Generell ist die Attraktivität des städtischen Lebens der zentrale Grund für die voranschreitende Urbanisierung. So bietet eine Großstadt ein sehr viel größeres kulturelles Angebot als ländliche Gegenden. Auch ein breiteres Spektrum an Arbeitsmöglichkeiten zieht immer mehr Menschen in die Ballungsräume. Und schließlich erkennen viele ältere Menschen, die in jüngeren Jahren in den Speckgürtel der Städte gezogen sind, die Vorteile der exzellenten Versorgung mit Gesundheitsdienstleistungen in den Städten für sich, was sie – ausgestattet mit Geld und Zeit – zurück in die Städte führt.

Die steigenden Mietpreise können allerdings nicht nur auf die steigende Nachfrage zurückgeführt werden. Die stetig voranschreitende Gentrifizierung einzelner Stadtteile ist ein weiterer Grund für überteuerte Lebensräume. Gewisse Viertel locken ein bestimmtes Klientel wie Studenten und Künstler an, da die dortigen Mieten bezahlbar sind und die Lage immer interessanter wird. Durch diesen Zuzug werden die Viertel kulturell aufgewertet. Es entsteht ein größeres, attraktiveres Kulturangebot als vorher, wodurch die Stadtteile auch für anderen Personengruppen an Reiz gewinnen. Viele Investoren sehen hier die Möglichkeit, durch Wertsteigerungen Profite zu machen. Häuser und Wohnungen werden aufgekauft, renoviert und teurer vermietet bzw. weiterverkauft. Menschen, die sich diesen Preisaufschlag nicht leisten können, werden aus diesen Vierteln wegziehen – dies gilt auch für die Studenten und Künstler, die ursprünglich den Reiz der Viertel ausgemacht haben. Durch diesen Prozess werden ganze in die Jahre gekommene Stadtviertel in teurere Wohngegenden umgewandelt, was das allgemeine Mietpreisniveau in die Höhe befördert.

Die exorbitanten Preise haben jedoch nicht nur Auswirkungen auf die Bürger selbst, sondern auch auf viele Unternehmen und Institutionen innerhalb der Städte. Diese haben zunehmend größere Probleme, geeignete Fachkräfte für ihre Unternehmen zu finden, da für diese das Leben innerhalb der Städte nicht bezahlbar ist. Erzieher, Friseure, Busfahrer, Krankenschwestern, Techniker oder Bürokaufleute werden immer mehr zur Mangelware. Viele Pflegeheime haben in Großstädten noch größere Probleme, Pflegekräfte zu finden, als in ländlichen Gegenden, in denen auch schon ein großer Personalmangel herrscht. Im Großraum München fehlen heute schon über 100.000 Fachkräfte. Aufgrund dieser aktuellen Lage sehen sich viele Unternehmen gezwungen, das Wohnproblem ihrer Mitarbeiter selbst in die Hand zu nehmen. So hat sich beispielsweise das Münchner Unternehmen Cewe mit anderen ortsansässigen Unternehmen zusammengeschlossen und einen eigenen Kindergarten gegründet, in welchem die Kinder der Angestellten betreut werden. Die Stadtwerke München gehen sogar noch einen Schritt weiter. Sie wollen bis zum Jahr 2021 500 Werkswohnungen für ihre Mitarbeiter bauen und diese zu bezahlbaren Preisen vermieten. 550 solcher Wohnungen existieren bereits.

All diese Maßnahmen sind zwar gute Ideen, langfristig gesehen jedoch keine tragfähigen Lösungsansätze. Die wenigsten Unternehmen haben die Möglichkeit, eigene Kitas, geschweige denn eigene Wohnungsbauten zu errichten und zu niedrigen Preisen zu vermieten. Folglich droht den Unternehmen ein akuter Fachkräftemangel, da sich diese Fachkräfte mit ihrem niedrigen Gehalt kein Leben innerhalb der Städte leisten können. In Folge dessen müssen die Unternehmen entweder höhere Löhne zahlen oder gar ihren Standort wechseln. Beide Alternativen sind mit sehr hohen Kosten verbunden und somit nicht ideal. Aufgrund dessen wäre es essentiell, eine Lösung zu finden, welche den Fachkräften ein bezahlbares Leben innerhalb der Städte ermöglicht.

Ein erster wichtiger Schritt hierzu ist die seit dem 1. Juni 2015 geltende Mietpreisbremse. Diese besagt, dass in bestimmten Gebieten die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht mehr als 10 Prozent über der örtlichen Durchschnittsmiete liegen darf. Jedes Bundesland hat die Möglichkeit, per Verordnung die Mietpreisbremse einzurichten. Hierzu müssen von der Landesregierung jene Gebiete festgelegt werden, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Ziel der Mietpreisbremse ist es, Mietanstiege von 20-50 Prozent zu verhindern und die Mieten auf einem bezahlbaren Niveau zu halten.

Kritiker der Mietpreisbremse wollen lieber den Markt das Problem lösen lassen; dies funktioniere allerdings nur, wenn sich der Staat aus der Angelegenheit heraushält. Des Weiteren wird kritisiert, dass die Wohnungsnot nicht nur durch eine Begrenzung des Mietniveaus bekämpft werden kann. Es müssten zusätzlich mehr Wohnungen neugebaut werden, hierfür müssten Bund, Länder und Kommunen allerdings mehr Bauland zur Verfügung stellen und diverse Regulierungen und Vorschriften abschaffen, um die Kosten für Neubauten zu senken.

Zusätzlich wird kritisiert, dass durch die Mietpreisbremse ein Investitionshemmnis entsteht. Für viele Investoren lohne sich ein Neubau nicht mehr, da durch die Mietpreisbremse ein zu geringer Mietpreis erzielt wird. In Folge dessen ginge der Bau von neuen Wohnungen zurück und das Problem vergrößere sich nur noch weiter. Dem ist allerdings entgegenzusetzen, dass Neubauten, welche nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind. Der Staat will damit verhindern, dass der Wohnungsbau ins Stocken gerät.

Diese Ausnahmeregelung verhindert zwar ein Abflauen des Wohnungsneubaus, allerdings besteht nach wie vor die Gefahr, dass sich sozial schwächer gestellte Menschen die Mieten in solchen Neubauten nicht mehr leisten können und aufgrund dessen die Städte verlassen. Genau diese Situation gilt es zu vermeiden, denn für die langfristige Entwicklung von attraktiven und dynamischen Städten ist eine soziale und demographische Durchmischung der Quartiere essenziell.

Einen Versuch, dieses Problem in den Griff zu bekommen, wagte jetzt die Stadt Freiburg. Hier stimmte der Gemeinderat mit knapper Mehrheit dafür, dass bei allen zukünftigen Bauvorhaben 50 Prozent des zu schaffenden Wohnraums aus geförderten Mietwohnungen bestehen müssen, also aus günstigen Sozialwohnungen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Bauprojekte von privater oder staatlicher Hand geplant und ausgeführt werden.

 

Auf diesen Beschluss hin gab es heftige, zum Teil durchaus berechtigte Kritik. So sei der Beschluss ein „Bauverhinderungsantrag“, der die ohnehin schon schwierige Suche nach Bauplätzen zusätzlich komplizierter mache. Da es keine Ausnahmen für Neubauten oder neu renovierte Wohnungen gibt, kann man hier schon eher von einem tatsächlichen Investitionshemmnis sprechen. Investoren, die neue Wohnungen bauen wollen, werden durch diesen Beschluss sehr wahrscheinlich abgeschreckt und realisieren Projekte eher in anderen Städten, wo sie sich aus finanzieller Sicht mehr lohnen. Zwar kann der Gemeinderat Ausnahmen genehmigen, aber es würde zumindest eigentümlich wirken, wenn zunächst eine solche Regelung beschlossen wird, um dann im Nachhinein fleißig Ausnahmen zu verteilen, die den eigenen Beschluss ad absurdum führen.

Die vorherigen Überlegungen machen deutlich, dass es nicht einfach ist, eine passende Lösung für das Wohnungsproblem in Deutschland zu finden. Mit der Mietpreisbremse wurde ein erster Versuch gewagt, das Problem in den Griff zu bekommen. Dieser Ansatz muss allerdings noch verbessert werden, um ein Leben in der Großstadt finanzierbar zu machen. Auch die voranschreitende Gentrifizierung muss gebremst werden, um eine Flucht der Ottonormalverbraucher aus der Stadt zu verhindern. Nur so kann verhindert werden, dass die Städte in Deutschland zunehmend nur noch für die finanzielle Oberschicht interessant sind. Wäre dies der Fall, würde die Schere zwischen Arm und Reich noch weiter auseinander gehen, als sie ohnehin schon ist.

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Bildquelle: Thorben Wengert  / pixelio.de

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Janik Fechner

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